Acheter un appartement en Israël, sans se perdre dans l’hébreu

Les étapes d’un achat

L’ordre peut varier, mais un point ne change pas : ne signez rien, même un document « préliminaire », sans votre avocat.

1. Fixez votre budget

   Si vous avez besoin d’un prêt immobilier (משכנתא, machkanta), demandez à la banque un אישור עקרוני (ichour ekroni), un accord de principe. Un יועץ משכנתאות (courtier en prêt immobilier) peut comparer les offres pour vous.

2. Cherchez le bien

   Cherchez par vous-même ou avec un agent immobilier (מתווך, métavekh), dont la commission s’appelle דמי תיווך (dmé tivoukh). Faites préciser par écrit le montant de sa commission avant les visites.

3. Vérifiez le bien

   Votre avocat commande le נסח טאבו (nessah tabou), l’extrait du registre foncier : propriétaires, hypothèques, saisies. À la mairie, le תיק בניין (dossier de construction) montre les permis et les éventuelles constructions non autorisées. Un expert (שמאי, chamaï) estime la valeur, et un inspecteur vérifie l’état technique.

4. Prenez votre avocat

   L’עורך דין (orekh din) spécialisé en immobilier vérifie les documents, négocie et rédige le contrat. Attention au זיכרון דברים (zikhron dvarim), le « protocole d’accord » : même court, il peut vous engager.

5. Signez le contrat de vente

   Le חוזה מכר (hozé mekher) fixe le prix, l’échéancier des paiements, la date de remise des clés et les pénalités de retard.

6. Protégez votre achat

   Juste après la signature, votre avocat fait inscrire au Tabou une הערת אזהרה (hearat azhara), une mention d’avertissement à votre nom : tant qu’elle y figure, aucune vente ni hypothèque contraire à vos droits ne peut être inscrite sans votre accord ou une décision de justice.

7. Déclarez et payez la taxe d’achat

   L’avocat dépose la déclaration auprès de l’administration fiscale et calcule le מס רכישה (mas rékhicha), la taxe d’achat payée par l’acheteur. Le vendeur, lui, paie le מס שבח (mas chevah), l’impôt sur la plus-value.

8. Recevez les clés, puis l’inscription

   La מסירה (messira) est la remise des clés. L’inscription du bien à votre nom (רישום, richoum) vient ensuite : rapidement pour un bien ancien déjà inscrit au Tabou, plus tard pour un bien neuf.

Neuf ou ancien : ce qui change

Le vocabulaire de l’achat

• טאבוtabouLe registre foncier, officiellement לשכת רישום המקרקעין.
• נסח טאבוnessah tabouExtrait du registre foncier : propriétaires, hypothèques, saisies, mentions.
• זיכרון דבריםzikhron dvarimProtocole d’accord signé avant le contrat. Il peut engager : pas de signature sans avocat.
• חוזה מכרhozé mekherContrat de vente.
• הערת אזהרהhearat azharaMention d’avertissement inscrite au Tabou au profit de l’acheteur.
• משכנתאmachkantaPrêt immobilier garanti par une hypothèque.
• אישור עקרוניichour ekroniAccord de principe de la banque pour un prêt.
• מתווך / מתווכתmétavekh / métavékhetAgent immobilier, agente immobilière.
• דמי תיווךdmé tivoukhCommission de l’agent immobilier.
• שמאיchamaïExpert en estimation immobilière.
• היתר בנייהhéter bniyaPermis de construire.
• חריגת בנייהharigat bniyaConstruction non conforme au permis.
• עיקולikoulSaisie inscrite sur le bien.
• מס רכישהmas rékhichaTaxe d’achat, payée par l’acheteur.
• מס שבחmas chevahImpôt sur la plus-value, payé par le vendeur.
• היטל השבחהhétel hachbahaTaxe municipale sur la plus-value apportée à un bien par un nouveau plan d’urbanisme ou par une dérogation.
• רמ״יramiL’Autorité foncière d’Israël, qui gère les terres de l’État, de l’Autorité de développement et du KKL.
• חכירהhakhiraBail de longue durée, proche du bail emphytéotique, sur un terrain public, le plus souvent géré par l’Autorité foncière.
• בית משותףbayit méchoutafImmeuble en copropriété enregistré comme tel.
• מסירהmessiraRemise des clés.

Les questions à poser

Quand la forme change selon le genre, les deux sont données : masculin / féminin.

Questions fréquentes